[摘要] 2003年以來，我國房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)走過了整整十年的歷程。2013年，盡管在樓市調(diào)控的重壓之下，地方政府依然掀起了一輪賣地高潮，各地“地王”頻出。競合地產(chǎn)董事長王東表示，現(xiàn)行的試點房產(chǎn)稅過于溫柔，導致稅收作用不如行政手段，無法收到嚴肅政策應有的效果。
2003年以來，我國房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)走過了整整十年的歷程。在這期間，除了2008年出臺了稅費優(yōu)惠和減免等救市政策外，其他幾乎全部都是限制樓市發(fā)展的調(diào)控政策，然而，至今為止，幾乎所有的房地產(chǎn)調(diào)控政策最終結(jié)果都不理想，對此，有觀點認為，房價調(diào)控目標屢屢落空，根源在于樓市調(diào)控未觸及根本，凡是觸動地方政府利益的，如土地財政、房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)等往往巋然不動，相反，政策屢屢指向購房者，從而導致調(diào)控政策猶如隔靴搔癢、文不對題。
地方政府頻繁賣地 摘“錢袋子”不容易
早在“新國五條”出臺之時，就有專家指出，“國五條”及各地細則雖較以前更嚴格，加大了地方政府對房地產(chǎn)價格管理的職責，但它只針對了房價，并未針對土地價格，沒有對構(gòu)成房價約30%至60%部分的“土地財政”這一房價的基石進行調(diào)控，因此，其調(diào)控效果不會太明顯，甚至可能會大打折扣。如今，這一預言不幸被“言中”。
2013年，盡管在樓市調(diào)控的重壓之下，地方政府依然掀起了一輪賣地高潮，各地“地王”頻出。財政部最新數(shù)據(jù)顯示，2013年全國國有土地使用權(quán)出讓收入高達41250億元，創(chuàng)造了土地市場有史以來的新高。同時，土地收入占地方政府基金收入的比重高達86%。從宏觀面來看，最近幾年，土地出讓收入都占到了全國財政收入的1/4~1/3;而對于很多三四線城市而言，其土地出讓收入能占到地方財政的一半。
此外，有統(tǒng)計顯示，10年前地價在整個房價中大概只占20%，近幾年則上升到60%甚至更高。華遠地產(chǎn)董事長任志強就認為土地出讓金是推高房價上漲的“罪魁禍首”。一邊是地王頻出，一邊是財政增收，讓人不得不質(zhì)疑這種生財之道。
業(yè)內(nèi)人士表示，調(diào)控難以觸及地方政府的根本利益——土地財政，也就難以控制住房價?！耙幻媸钦吆啊畤揽胤績r’，另一面卻是‘放任’土地市場成交火爆，暴露的恰是地方政府對土地財政的過于依賴?！狈績r與地價總是相互影響。在樓市火爆的時候，地方政府更愿意多賣地，而缺乏真正控制房價的動力。
溫柔版房產(chǎn)稅不能調(diào)控房價
十八屆三中全會提出深化稅收制度改革，完善地方稅體系，逐步提高直接稅收比重，尤其提到了加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革，由此，將人們降房價的希望再次寄托到了房產(chǎn)稅上。然而，從目前已經(jīng)開征房產(chǎn)稅試點的上海和重慶來看，由于目前的房產(chǎn)稅太過溫柔，對房價的抑制作用十分有限。
從渝滬房產(chǎn)稅的試點方案來看，政策幾乎把所有的雷區(qū)都繞過了。渝滬房產(chǎn)稅的稅基過窄，列入房產(chǎn)稅征收范圍的住房很有限。以重慶為例，存量住房中除了重慶市的獨立別墅外，都沒有列入征收范圍。事實上，人們對房價的不滿意，是針對普通住房的房價，可房產(chǎn)稅把很多應該納入征稅范圍的撇開了，只能調(diào)控高檔住房的價格，對普通住房市場的再定價沒有作用。從稅率方面來看，重慶市房產(chǎn)稅的稅率為0.5%、1%和1.2%三個稅級，上海市房產(chǎn)稅的稅率為0.4%和0.6%，過低的稅率加上只對很小范圍的住房征收，對樓市影響可謂微乎其微。
競合地產(chǎn)董事長王東表示，現(xiàn)行的試點房產(chǎn)稅過于溫柔，導致稅收作用不如行政手段，無法收到嚴肅政策應有的效果。按照成熟市場經(jīng)濟國家的經(jīng)驗，要想讓房產(chǎn)稅起到調(diào)控房價的作用，必須實行寬門檻、高稅率的政策，讓房產(chǎn)稅成為地方財政來源的長久通道。不過，這對已經(jīng)習慣土地財政的地方政府來說，可能要經(jīng)歷一段“陣痛期”。
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