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地鐵2號(hào)線熱銷樓盤均價(jià)一周漲500元投資需謹(jǐn)慎

2016-08-17 16:18 來源：大河報(bào) [微博]

[摘要] 業(yè)內(nèi)人士提醒，并不是所有靠近地鐵的項(xiàng)目增值潛力都很可觀，投資要避開周圍沒有成熟商圈支撐和規(guī)劃支撐的區(qū)域，避免掉入盲目投資的“漩渦”。

　“地鐵一響，黃金萬兩”，地鐵開通直接拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，已經(jīng)成為共識(shí)。目前，鄭州一號(hào)線開通已三年，二號(hào)線已經(jīng)試運(yùn)行，眾多樓盤在售或二手價(jià)格顯示，鄭州地鐵站周邊樓盤漲價(jià)或在3000元/㎡以上，地鐵時(shí)代的開啟，帶來的不僅是時(shí)空距離的縮短，更讓不少地鐵周邊樓盤價(jià)值飆升，成為置業(yè)熱點(diǎn)。

　　但在增值的同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士提醒，并不是所有靠近地鐵的項(xiàng)目增值潛力都很可觀，投資要避開周圍沒有成熟商圈支撐和規(guī)劃支撐的區(qū)域，避免掉入盲目投資的“漩渦”。

　　【問價(jià)】地鐵2號(hào)線熱銷樓盤均價(jià)一周漲500元

　　受地鐵2號(hào)線影響，周邊在售房企價(jià)格均有不同幅度上漲。數(shù)據(jù)顯示，地鐵2號(hào)線劉莊站附近的和昌悅瀾，單價(jià)上漲4000元，今年4月開盤時(shí)，和昌悅瀾均價(jià)10600元/㎡，二期開盤價(jià)為13000元/㎡，目前二期加推的6#樓房源售價(jià)已經(jīng)漲到14500元/㎡左右；康橋郎城開盤價(jià)9000多元/㎡，康橋朗城一期均價(jià)為10500元/㎡，二期開盤房源售價(jià)為13000元/㎡，原定于上周加推的二期房源因地鐵2號(hào)線即將正式開通而推遲，置業(yè)顧問告知房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)在14000元/㎡~15000元/㎡。

　　2號(hào)線南五里堡站附近的永恒理想世界開盤時(shí)均價(jià)為10700元/㎡，一個(gè)多月后的今天，售價(jià)直逼12000元/㎡；2號(hào)線柳林站的40年小產(chǎn)權(quán)海亮?xí)r代ONE公寓房上周剛開盤，售價(jià)在9100元/㎡左右，昨日記者問詢時(shí)，單價(jià)已經(jīng)上漲500元，為9600元/㎡。復(fù)式單價(jià)在11700元/㎡。

　　早在去年，鄭州的詹先生就已經(jīng)在花園路農(nóng)科路拿下了一千多平方米的建業(yè)凱旋廣場(chǎng)商鋪，“周邊有萬達(dá)公館、藍(lán)堡灣等社區(qū)，看中這里的核心商業(yè)位置，地鐵開通后，人流也更旺盛，是資產(chǎn)保值增值的首選?！?/font>

　　金融投資專業(yè)的管先生也把原本打算投資住宅地資金抽取一部分，直接買了附近金水萬達(dá)中心的寫字樓。

　　【回顧】投資地鐵1號(hào)線的房產(chǎn)已漲價(jià)近50%

　　以鄭州地鐵1號(hào)線的通車建成無縫連接?xùn)|西區(qū)域?yàn)槔?，中原區(qū)的錦藝國際華都，就是緊鄰地鐵1號(hào)線桐柏路站，2012年7月底均價(jià)為7800元/㎡，地鐵開通后價(jià)格為9800元/㎡，上漲2000元/㎡，如今二手房網(wǎng)站售價(jià)已達(dá)13967元/㎡。位于1號(hào)線長(zhǎng)椿路科學(xué)大道站附近的朗悅·公園道1號(hào)，從開盤的7500元/㎡，到如今一期二手房網(wǎng)站賣到11000元/㎡，公園道1號(hào)四期加推的18號(hào)樓房源，售價(jià)為11500元/㎡；二環(huán)桐柏路站的盛潤錦繡城從9200元/㎡漲到11000元/㎡；還有著名的火車站商圈，更是漲勢(shì)兇猛，1號(hào)線鄭州火車站附近的華潤悅府當(dāng)時(shí)開盤均價(jià)1.18萬元/㎡，如今漲到1.7萬元/㎡，每平方米漲了5000多元。

　　目前處于地鐵1號(hào)線延長(zhǎng)線上的梧桐街站，其附近的祝福紅城小區(qū)已從當(dāng)時(shí)的6700元/㎡漲到如今的9300元/㎡。地鐵還未開通，價(jià)格已經(jīng)頻頻上揚(yáng)。

　　地鐵沿線房產(chǎn)的升值是毋庸置疑的。全國聞名的北京天通苑小區(qū)雖位于通州區(qū)，其借助于地鐵8號(hào)線的便捷通暢，房?jī)r(jià)猛漲。地鐵帶來的出行便利性，在大中城市更為突出。

　　【同比】全國地鐵沿線樓盤漲勢(shì)一覽

　　當(dāng)想象中的方便和快捷真正到了眼前，地鐵沿線也就是所謂的地鐵房地鐵盤，究竟是漲是跌，漲的話會(huì)漲多少？那就看看別的城市地鐵真正開通后的房?jī)r(jià)變化。

　　早在去年年底，就有報(bào)道稱南京市地鐵盤1個(gè)月內(nèi)漲幅7%。南京地鐵三號(hào)線正式運(yùn)營1個(gè)月后，據(jù)南京保利中央公園項(xiàng)目經(jīng)理透露，在售的剩余房源中，如125㎡的經(jīng)典戶型漲幅最高已經(jīng)達(dá)到了1000元/㎡，大概7%。

　　武漢市地鐵“首末站”房?jī)r(jià)漲幅最大，最高30%。根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)全武漢105個(gè)樓盤三年內(nèi)房?jī)r(jià)走勢(shì)分析顯示，地鐵沿線的房產(chǎn)升值速度明顯快于非地鐵盤，差距最大的是沌口片區(qū)，3號(hào)線沿線的樓盤，漲幅達(dá)到23.2%，而非地鐵盤漲幅只有4.4%。在武昌中心區(qū)，房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到28%，但同期非地鐵盤漲幅只有15.3%。

　　北京地鐵5號(hào)線開通半個(gè)月內(nèi)，沿線住宅價(jià)格暴漲2367元/㎡，10號(hào)線在建設(shè)的兩年期間周邊物業(yè)價(jià)格平均上漲一倍多；天津：地鐵的開通帶來的交通便利和經(jīng)濟(jì)元素大流通，導(dǎo)致周邊物業(yè)漲幅高達(dá)30%-40%。

　　【投資】地鐵周邊項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)一覽

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，因地鐵的開通每小時(shí)可達(dá)到單向輸送3萬至7萬人的運(yùn)送能力，日客運(yùn)量為100萬人次以上。這種高速、快捷、安全、環(huán)保的出行模式無疑會(huì)在大大增加城市品位的同時(shí)，提升地鐵兩端樓盤的居住價(jià)值。人們由起點(diǎn)到終點(diǎn)的路因此而進(jìn)一步縮短，而城市的方便居住功能則進(jìn)一步顯現(xiàn)。在市中心上班一族也會(huì)告別擁堵，輕松完成對(duì)城市的“穿越”。

　　業(yè)內(nèi)人士稱，從各大城市的地鐵建設(shè)與樓市價(jià)格來看，一般在地鐵附近，即地鐵沿線物業(yè)、與地鐵貫通的地下商街、地鐵口輻射600米以內(nèi)的物業(yè)，都會(huì)在地鐵開通半年到一年內(nèi)，擁有20%~30%的升值空間。

　　“從發(fā)展的眼光來看，地鐵除了會(huì)擴(kuò)大整個(gè)城市生活半徑，改變?nèi)藗兊纳罘绞酵?，還會(huì)帶動(dòng)城市副中心和城市邊緣地帶的配套發(fā)展，由此而衍生的房地產(chǎn)開發(fā)重心也會(huì)向地鐵沿線轉(zhuǎn)移，不僅住宅項(xiàng)目會(huì)贏得越來越多消費(fèi)者的關(guān)注，而且地鐵沿線的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目尤其是商鋪投資也會(huì)水漲船高?！编嵵萁I(yè)凱旋廣場(chǎng)，為鄭州地鐵二號(hào)線的其中一個(gè)站點(diǎn)，該項(xiàng)目的一位投資者這樣分析說，“一般來說，地鐵站點(diǎn)周邊的地產(chǎn)都有很好的投資價(jià)值，增值速度快，二手房交易也更容易成交，地鐵周邊物業(yè)投資是個(gè)體投資者比較好的選擇?！?/font>

　　【指導(dǎo)】專家論投資地鐵房避開三方面

　　但是所有的地鐵房都能夠保值甚至升值嗎？答案當(dāng)然是否定的。交通便利、性價(jià)比較高、具備升值空間是地鐵盤的顯著優(yōu)勢(shì)，但是作為快軌交通，一般延伸到城市遠(yuǎn)郊地段，首末站附近的社區(qū)偏大，物業(yè)難跟上，周邊配套也相對(duì)較弱。若是在商圈中心的地鐵盤項(xiàng)目，則是寸土寸金，70%以上的得房率小戶型會(huì)比較吃虧，35㎡的小戶型最終得房面積也就24㎡，同時(shí)商圈中心比較適合出租，如果是個(gè)人居住還是應(yīng)該選擇商圈周邊社區(qū)。

　　對(duì)于當(dāng)下被消費(fèi)者稱為“黃金萬兩”的地鐵樓盤，業(yè)內(nèi)人士給出的決策建議：現(xiàn)在市場(chǎng)上太多投機(jī)客，一定程度上推高了二手房?jī)r(jià)，目前市場(chǎng)并不適合長(zhǎng)線的投資。投資地鐵房一定要注意避開周邊人口過于稀少的地段，避開沒有成熟商業(yè)氛圍支撐或規(guī)劃支撐的項(xiàng)目，開發(fā)商實(shí)力不明確的項(xiàng)目，更不要提前入市。“因此地鐵房不能盲目投資，需要投資者認(rèn)真地考察和比較，因?yàn)榉慨a(chǎn)投資的流動(dòng)性非常差，投資周期比較長(zhǎng)，這樣投資風(fēng)險(xiǎn)的可控性不強(qiáng)，管理難度比較大，精力投放比較多。但是適當(dāng)?shù)姆慨a(chǎn)特別是地鐵房投資，在高資產(chǎn)人群的投資組合中還是發(fā)揮了‘定海神針’的高價(jià)值。”一位地產(chǎn)研究人士如是說。(記者管雪霏李麗文記者張琮攝影)