[摘要] 國慶節(jié)期間，北京、天津、蘇州、成都、鄭州、無錫、濟南、合肥、武漢等多個城市先后發(fā)布新樓市調控政策，多地重啟限購限貸。面對這一輪的調控，市場上眾說紛紜，共同關注的問題包括：限購限貸能否穩(wěn)住樓市？
國慶節(jié)期間，北京、天津、蘇州、成都、鄭州、無錫、濟南、合肥、武漢等多個城市先后發(fā)布新樓市調控政策，多地重啟限購限貸。面對這一輪的調控，市場上眾說紛紜，共同關注的問題包括：限購限貸能否穩(wěn)住樓市？會不會帶來房價以及宏觀經濟的快速下滑？顯然對這些問題的回答涉及到多方面影響因素，不可能作出準確預測。但是基于房地產周期理論、國際經驗和中國實際情況，我們可以對調控的效果以及房地產市場的前景做出初步判斷：這次多城市紛紛采取的分區(qū)限購政策一方面可以直接抑制投資投機需求，遏制房價過快上漲，穩(wěn)定房地產市場；另一方面也有助于防范房地產市場的大起大落，促進宏觀經濟的健康有序發(fā)展。作出這一判斷主要基于以下幾方面的認識：
首先，抑制投機可以有效降低風險積聚。
房地產市場運行有其內在的機制和一般規(guī)律，通常會經歷擴張、繁榮、頂峰、緊縮、下滑、困境等多個階段。美國房地產經濟學家霍默·霍伊特依據美國數據發(fā)現了兩次房地產蕭條之間的平均間隔為18年。巴拉斯以英國為基礎的研究，以及IMF對14個國家的研究，認為兩次蕭條的間隔大約為20年。目前，中國房地產基本上處于長周期繁榮結束后的階段轉變和市場分化時期。由于長期固定利率融資占據更高比例，房地產市場對利率的反應相對比較慢。但是，房地產市場周期的加速則會對購房者心理產生顯著影響。人們考慮購買房產時，可能是觀察到房地產價格正在上漲，并且認為自己在負擔不起之前不得不趕緊購買（后悔理論）。房地產價格上漲可以吸引新的投機者，而房地產價格下跌的結果會導致債務緊縮、過度的現金偏好以及流動性陷阱。相比零售業(yè)房地產和工業(yè)房地產，私人住宅房地產市場是最容易變動，其交易量的變動通常遠遠高于價格變化幅度。
從中國經濟的長期周期來看，還處于快速城市化階段，人口流動特別是向經濟高增長城市的流動仍然在繼續(xù)，但速度已經開始減緩。而由于短期內總需求和融資成本的變化，帶來了住房投資及投機需求的快速上漲。從總需求來看，改善住房需求與投資需求共同出現，兩者相互支持，共同推動著熱點城市房價的快速上漲。從融資成本來看，較低的貸款利率為一些投資及投機需求提供了條件。加上普遍的市場樂觀情緒和追隨行為，使得風險日益積聚。在此背景下，各城市果斷相繼推出限購限貸政策，不僅為市場注入“冷靜劑”，也有效區(qū)分了基本住房需求與投資需求，抑制了短期房價快速上漲引起的風險。
其次，分區(qū)限購可以有效引導資金平衡流動。
利率和存款準備金率是傳統的房地產市場調控手段，而且通常采取全國“一刀切”的調控方式。不過，由于各地經濟發(fā)展水平的差異，越來越多的人開始向著京津冀城市群、長三角城市群、珠三角城市群以及一些省會城市集聚。這即是城市化、工業(yè)化的必然結果，也是由中國特定的地理經濟條件決定的。這就造成了我國房地產市場分化態(tài)勢明顯。一方面，一、二線熱點城市以及內地一些區(qū)域性中心城市房價上漲過快；另一方面，東北、西北、西南地區(qū)多數城市市場表現平穩(wěn)，一些三、四線城市特別是縣城庫存壓力仍然較大。在此情況下，“一刀切”的金融政策會讓市場更為復雜，分區(qū)限購則能夠有效區(qū)分不同城市的房地產市場狀況。
從各城市限購限貸的具體條件來看，也都是有針對性、有側重點。例如，同樣對于首貸房的首付貸款比例，北京提至35%，武漢只有25%。對二套住房的首付款比例，北京為50%，濟南、無錫則為40%。在具體的購房區(qū)域上，天津對已有1套住房的非本市戶籍家庭，暫停在市內六區(qū)和武清區(qū)再購房；成都規(guī)定在高新區(qū)、錦江區(qū)、武侯區(qū)等區(qū)域內，一人只能新購買1套商品住房。武漢市政府辦公廳發(fā)布通知，在江岸、江漢、硚口、漢陽等區(qū)域實行住房限購限貸。由此可見，各城市所采取的分區(qū)限購是有的放矢的。所限購限貸的區(qū)域都是房價上漲過快的城市或城區(qū)，而非是對所有地區(qū)的限制。這樣有針對性的限購限貸，一方面會盡快將熱點區(qū)域的房價“冷卻”下來；另一方面也可以引導資金向房價較低的城區(qū)或三、四線城市流動，從而實現去庫存與穩(wěn)房價的雙重目標。
第三、房地產市場的穩(wěn)定將為宏觀經濟復蘇奠定基礎。
近年來，中國經濟進入新常態(tài)。在供給側結構性改革的有力促進下，產業(yè)結構調整與升級正在全面進行。不過，當前的實體經濟由于得不到資金的有力支持，仍處于調整轉變時期。為此，需要采取多種措施，使得更多資金從虛擬經濟轉向實體經濟，從房地產市場進入制造業(yè)領域。顯然，如果等待市場周期的自動調整，一方面可能會帶來巨大的負面效應；另一方面時間漫長，不利于實體經濟的盡快復蘇。
這次多個城市的分區(qū)限購在穩(wěn)定房地產市場波動的同時，也可以引導資金流入實體經濟，從而有助于促進宏觀經濟的復蘇。當然，為了讓這一效應顯著呈現，還需要進一步采取多種政策。包括應該繼續(xù)完善證券市場制度建設，讓更多資金有信心有渠道進入證券市場，為實體經濟注入資源。合理引導銀行等金融機構在信貸方向上向實體經濟傾斜，平衡實體經濟與房地產投資間的投資水平。同時，還要及時監(jiān)控和支持中低收入群體的住房保障，防止因為房貸違約所產生的連帶效應。
