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　　會(huì)議的一個(gè)重要議題是化解房地產(chǎn)庫(kù)存。會(huì)議提出，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議12月18日至21日在北京舉行。會(huì)議的一個(gè)重要議題是化解房地產(chǎn)庫(kù)存。會(huì)議提出，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　會(huì)議還提出，要落實(shí)戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買(mǎi)房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求。要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類(lèi)機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買(mǎi)庫(kù)存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)化企業(yè)。要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。要取消過(guò)時(shí)的限制性措施。

　　鼓勵(lì)買(mǎi)房，發(fā)展租賃市場(chǎng)

　　北師大房地產(chǎn)研究中心主任董藩表示，這次會(huì)議最大的進(jìn)步在于提出了“鼓勵(lì)買(mǎi)房，發(fā)展租賃市場(chǎng)”的行業(yè)管理思路。這是一個(gè)大的、徹底的轉(zhuǎn)變，因?yàn)檫^(guò)去一直把“多買(mǎi)房”看做投資、投機(jī)活動(dòng)，嚴(yán)厲打壓，至少是不支持的?！安幌拗聘蝗速I(mǎi)房，借此拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，也形成巨大的租賃市場(chǎng)，為年輕人和低收入人群承租活動(dòng)創(chuàng)造條件，也減輕政府保障壓力”。我認(rèn)為，要激發(fā)需求，必須清除中高收入階層進(jìn)入市場(chǎng)的障礙。對(duì)二、三套商品房的信貸約束和打壓政策嚴(yán)重約束了他們?nèi)胧校滋字脴I(yè)者購(gòu)買(mǎi)力通常很弱。中高端收入家庭不入市，首套置業(yè)者往往也沒(méi)有信心。

　　取消過(guò)時(shí)的限制性措施

　　董藩說(shuō)，這次會(huì)議的第二個(gè)進(jìn)步在于提出了“要取消過(guò)時(shí)的限制性措施”。這也是一個(gè)了不起的變化。此前中央政府想救房地產(chǎn)市場(chǎng)，態(tài)度上卻又“羞羞答答、扭扭捏捏、猶猶豫豫、遮遮掩掩”。我們認(rèn)為，此前的一系列救市政策之所以沒(méi)有取得理想效果，主要與幾個(gè)一線城市的市場(chǎng)導(dǎo)向作用有關(guān)。在全國(guó)市場(chǎng)如此疲軟的情況下，如果這幾個(gè)一線城市交易量不明顯甚至強(qiáng)烈恢復(fù)，就不可能帶動(dòng)二線城市、進(jìn)而逐級(jí)帶動(dòng)三、四線城市的市場(chǎng)恢復(fù)。

　　公租房擴(kuò)大到非戶籍人口

　　這次會(huì)議的第三個(gè)進(jìn)步在于提出了住房制度的新方向：建立購(gòu)租并舉的住房制度，并把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。董藩表示，一個(gè)完善的市場(chǎng)一定包括兩部分：一部分是買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，一部分是租賃市場(chǎng)。在買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)是，中高收入人群自己買(mǎi)房子自己住，不需要政府救濟(jì)和幫助。而在租賃市場(chǎng)上一定是這樣——一邊連著高收入人群，一邊連著低收入人群；一邊連著本地人，一邊連著外地人；一邊連著雖然收入不高但可能有點(diǎn)兒積累的普通中產(chǎn)家庭，另一邊連著剛剛起步或剛剛大學(xué)畢業(yè)的年輕人。這些剛剛起步的人、這些外來(lái)的人口、這些低收入人群，他們買(mǎi)不起房子，租住這些富有者、當(dāng)?shù)厝说姆孔?，于是就產(chǎn)生一個(gè)巨大的租賃市場(chǎng)。在這種條件下，城市化進(jìn)程可以繼續(xù)推進(jìn)，人口流動(dòng)可以有序進(jìn)行，整個(gè)社會(huì)勞動(dòng)力、人才的流動(dòng)，還有由此帶動(dòng)的資本及其他生產(chǎn)要素的流動(dòng)，都才是最有效的。建立購(gòu)租并舉的住房制度，這是修正了的新的說(shuō)法，與以往傾向于幫助低收入人群買(mǎi)房的調(diào)控思路，在表述上至少是明顯不同了。美國(guó)至今有38%的家庭沒(méi)有自己的住房，要租住私人住宅或者廉租房，西歐、中歐住房自有化率更低，大部分國(guó)家處于40%-60%的狀態(tài)，而北歐的住房自有化率則進(jìn)一步下降至20%-30%，這才是規(guī)律的體現(xiàn)。

　　關(guān)注到農(nóng)民的商品住房政策

　　這次會(huì)議的第四個(gè)進(jìn)步在于終于關(guān)注到了對(duì)農(nóng)民的商品住房政策。多年來(lái)，購(gòu)房按揭、稅收優(yōu)惠、財(cái)政補(bǔ)貼、公積金貸款等政策都與農(nóng)民無(wú)關(guān)，確實(shí)很不公平。農(nóng)民階層在整個(gè)社會(huì)發(fā)展過(guò)程中不斷邊緣化。

　　當(dāng)然，在看到這四大進(jìn)步的同時(shí)，我還有個(gè)遺憾，“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度”——房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，不應(yīng)該是寡頭市場(chǎng)。中國(guó)的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)是世界最大規(guī)模的開(kāi)發(fā)商，但生產(chǎn)的產(chǎn)品照樣有問(wèn)題。集中度提高意味著壟斷性加強(qiáng)，定價(jià)權(quán)上升，對(duì)改善質(zhì)量、提升購(gòu)買(mǎi)者話語(yǔ)權(quán)不利。美國(guó)至今有十來(lái)萬(wàn)家開(kāi)發(fā)商，大部分為中小型開(kāi)發(fā)商。香港也有很多小開(kāi)發(fā)商。他們的存在對(duì)買(mǎi)房者是有利的，所以，不必特意去推動(dòng)開(kāi)發(fā)商的并購(gòu)、重組，市場(chǎng)自發(fā)行為除外。