如何為艱難成立的業(yè)委會(huì)“保鮮”？有人認(rèn)為要招個(gè)好物業(yè)
河南商報(bào)記者 田仲煜/攝
成也經(jīng)費(fèi) 敗也經(jīng)費(fèi)
組建河南首個(gè)業(yè)委會(huì)的中方園小區(qū) 三屆業(yè)委會(huì)都陷入經(jīng)費(fèi)魔咒
“3分錢”就能撂倒一屆業(yè)委會(huì)
河南商報(bào)記者 趙強(qiáng) 張君瑞
探究業(yè)委會(huì)的成立與運(yùn)營(yíng)之道，中方園是個(gè)繞不過去的小區(qū)。
它是第一個(gè)“吃螃蟹”的小區(qū)。在2003年成立了河南第一個(gè)業(yè)委會(huì)，至今已達(dá)三屆。但每屆都陷入起初風(fēng)光無(wú)限，逐漸出現(xiàn)“信任危機(jī)”，到最后給人感覺名存實(shí)亡的“怪圈”。
而這，也是每個(gè)成立了業(yè)委會(huì)的小區(qū)需要正視的現(xiàn)實(shí)、需要思考的隱憂。
經(jīng)費(fèi)之難
三屆業(yè)委會(huì)均陷經(jīng)費(fèi)“魔咒”
2003年12月，鄭州中方園小區(qū)成立了河南省第一個(gè)業(yè)委會(huì)?！八麄儺?dāng)時(shí)幫業(yè)主做了不少好事?！睒I(yè)主王先生說(shuō)。
中方園社區(qū)書記張欣說(shuō)，第一屆業(yè)委會(huì)做的第一件事，就是把開發(fā)商下屬的原物業(yè)公司“天倫”辭退，聘請(qǐng)了圓方物業(yè)，后換成萬(wàn)通物業(yè)。
但經(jīng)費(fèi)問題，成了中方園業(yè)委會(huì)由風(fēng)光無(wú)限轉(zhuǎn)向名存實(shí)亡的“魔咒”。
為維持運(yùn)營(yíng)，第一屆業(yè)委會(huì)動(dòng)員開發(fā)商、物業(yè)公司撥款，每月600元，用于活動(dòng)開支。
不過，物業(yè)服務(wù)非但沒有提高，還出現(xiàn)保安打人的丑聞，一些業(yè)主開始拒交物業(yè)費(fèi)。業(yè)委會(huì)就給業(yè)主做工作，一些業(yè)主看到業(yè)委會(huì)從物業(yè)那里得到經(jīng)費(fèi)，就懷疑業(yè)委會(huì)和物業(yè)“串通”，“一個(gè)鼻孔出氣”。
2004年6月，中方園24名業(yè)主以業(yè)委會(huì)成立無(wú)效為名，將業(yè)委會(huì)告上法庭，成為鄭州首個(gè)業(yè)主起訴業(yè)委會(huì)的案例，第一屆業(yè)委會(huì)就此走上末路。
2006年6月，中方園第二屆業(yè)委會(huì)成立，身為大學(xué)教授的張堯成為主任。張欣說(shuō)，很快就有人為資金咋用鬧矛盾，張堯和另外7名業(yè)委會(huì)成員相繼辭職，第二屆業(yè)委會(huì)名存實(shí)亡。
而鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“3分錢風(fēng)波”成為第三屆業(yè)委會(huì)的“催命符”。張欣說(shuō)，2010年，業(yè)委會(huì)遇到很大困難，就召開業(yè)主大會(huì)，今后每月每平方米0.36元的物業(yè)費(fèi)漲到0.39元，這3分錢的差價(jià)用于業(yè)委會(huì)成員的補(bǔ)助。
業(yè)主怨聲載道，不斷到社區(qū)鬧事，經(jīng)社區(qū)和區(qū)房管局協(xié)調(diào)，2011年12月，“3分錢”停收?！皬哪侵?，第三屆業(yè)委會(huì)就停止工作了。”
長(zhǎng)久之難
只靠自愿付出，注定難長(zhǎng)久
在這6年多的社區(qū)書記工作中，張欣經(jīng)歷了很多因?yàn)橹挥懈冻鰶]有收益，業(yè)委會(huì)成員甩手不干的案例。
“法規(guī)上對(duì)業(yè)委會(huì)沒有強(qiáng)制性要求和約束，遇到矛盾，業(yè)委會(huì)成員說(shuō)扔就能扔?！睆埿勒f(shuō)，業(yè)委會(huì)是一種動(dòng)態(tài)管理，這是業(yè)委會(huì)運(yùn)營(yíng)中的一大隱憂。
中方園社區(qū)主任張興林也認(rèn)為，義務(wù)服務(wù)無(wú)法衡量，業(yè)委會(huì)如果只靠自愿付出，注定難長(zhǎng)久。
在他看來(lái)，小區(qū)基層民主自治仍是新的探索，沒有以往哪個(gè)機(jī)構(gòu)或法規(guī)、實(shí)踐可供借鑒，業(yè)委會(huì)只能在摸索中不斷成長(zhǎng)。
如何為艱難成立的業(yè)委會(huì)“保鮮”？張欣認(rèn)為，物業(yè)是第一位?！斑x出的業(yè)委會(huì)，如果能招聘到一家服務(wù)好的物業(yè)公司，接下來(lái)的日子會(huì)一帆風(fēng)順。如果選的物業(yè)公司差勁，業(yè)委會(huì)成員水平再高，這樣的業(yè)委會(huì)也是在為以后出亂子埋地雷?！?/p>
中方園一位知情業(yè)主稱，第二屆業(yè)委會(huì)成立后趕走了萬(wàn)通物業(yè)，聘請(qǐng)了東海物業(yè)?！皷|海進(jìn)入小區(qū)之前就埋下了伏筆，他們找人做了大量工作，并有業(yè)委會(huì)成員參與其中?！碑?dāng)時(shí)東海先在小區(qū)里設(shè)了一個(gè)很闊氣的辦公室，并聲稱來(lái)自北京的東海物業(yè)要做中原第一品牌?！暗腭v之后，總經(jīng)理就消失了?！?/p>
而招聘物業(yè)的隱患，正出自業(yè)委會(huì)對(duì)招投標(biāo)的不規(guī)范?！啊段飿I(yè)管理?xiàng)l例》沒有關(guān)于業(yè)委會(huì)對(duì)物業(yè)招投標(biāo)的相關(guān)規(guī)定，房管部門在這一方面的監(jiān)管也不規(guī)范?！睆埿婪Q，這些年，中方園物業(yè)的招投標(biāo)只好由社區(qū)來(lái)引導(dǎo)。
為防止招來(lái)的物業(yè)突然撤離留下管理空白，中方園社區(qū)對(duì)物業(yè)公司增加了8萬(wàn)元的保證金?！安还軜I(yè)委會(huì)和物業(yè)如何談判，物業(yè)公司必須交這筆承諾保證金?！睆埿勒f(shuō)。
管理之難
缺乏權(quán)威
規(guī)約約束不了業(yè)主
曾經(jīng)的業(yè)委會(huì)主任張堯經(jīng)歷了業(yè)委會(huì)運(yùn)營(yíng)中的酸甜苦辣，有過眾人擁護(hù)，也曾因配合市里拆除圍墻被業(yè)主罵出家門。
“沒有權(quán)威性，是業(yè)委會(huì)工作屢屢受阻的根源。”張欣說(shuō)，業(yè)委會(huì)雖是業(yè)主們選出的，“但是認(rèn)可度并不高，能過半票就不錯(cuò)了，而且規(guī)約約束不了業(yè)主?！?/p>
張興林認(rèn)為，面臨物業(yè)水平低，要和開發(fā)商博弈時(shí)，就需要業(yè)主團(tuán)結(jié)，業(yè)委會(huì)發(fā)揮作用。當(dāng)這樣的問題解決了，要面對(duì)業(yè)主內(nèi)部問題時(shí)，業(yè)委會(huì)幾乎沒有約束力。
他舉例說(shuō)，好好的小區(qū)非要種菜養(yǎng)雞，這樣的事，業(yè)委會(huì)始終未能解決。
另外，如果能有一個(gè)具體部門有效監(jiān)管，業(yè)委會(huì)一旦走了彎路，也能及時(shí)擰過來(lái)?？墒聦?shí)是，業(yè)委會(huì)面臨著管理上的尷尬。
“作為民間自治團(tuán)體，應(yīng)該歸民政部門監(jiān)管。但因?yàn)榕c住房有關(guān)，業(yè)委會(huì)的主管方卻是房管部門?？稍诂F(xiàn)實(shí)中，房管局只管備案，監(jiān)督卻不夠?！睆埮d林說(shuō)，上級(jí)部門對(duì)業(yè)委會(huì)缺乏引導(dǎo)，相關(guān)體制并不順暢。
“比如，業(yè)委會(huì)的重要職責(zé)之一是能更便捷地啟動(dòng)維修資金，解決單個(gè)業(yè)主難以解決的重大維修問題。但本地沒有對(duì)維修資金的相關(guān)立法，從簽字到后期有多道流程，維修資金還是難以啟動(dòng)?！睆埿勒f(shuō)，這就是體制問題，間接讓業(yè)主認(rèn)為業(yè)委會(huì)成立與否并無(wú)太大區(qū)別。
?。I(yè)委會(huì)的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)實(shí)并未能沿著成立初衷的方向發(fā)展，如何維護(hù)來(lái)之不易的“成立果實(shí)”？業(yè)委會(huì)的科學(xué)運(yùn)轉(zhuǎn)之路在何方？如果你對(duì)業(yè)委會(huì)有所思考或有好的建議，歡迎撥打商報(bào)熱線0371-86088666和我們說(shuō)說(shuō)，或在微博上@河南商報(bào)。）
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