收房時面積“被增肥”，該由誰買單?
實際面積比合同約定面積大了十幾平方米，開發(fā)商要求業(yè)主補(bǔ)足超面積費(fèi)用，而業(yè)主堅持最多補(bǔ)3%
買的房子實際面積比合同面積多出了十幾平方米，可鄭州市宇泰文博公寓的業(yè)主們卻高興不起來，因為他們被開發(fā)商鄭州市宇泰置業(yè)有限公司起訴了。開發(fā)商要求法院判定業(yè)主們按購房合同約定，補(bǔ)足超出面積的房款。但業(yè)主們認(rèn)為，他們最多按照相關(guān)法規(guī)補(bǔ)交3%的超面積費(fèi)用。
昨日，此案在鄭州市金水區(qū)人民法院開庭。
糾紛
實際面積高于合同約定面積，業(yè)主被訴補(bǔ)交房款
鄭州市民楚女士家住位于文博東路與農(nóng)科路交叉口東南角的宇泰文博公寓，樓盤的開發(fā)商是鄭州宇泰置業(yè)有限公司（簡稱“宇泰置業(yè)”）。楚女士說，2004年9月，她和宇泰置業(yè)簽訂“認(rèn)購合同書”，交納房款認(rèn)購了一套123平方米左右的房屋，認(rèn)購書上寫明自交款后一年內(nèi)交房。
由于開發(fā)商當(dāng)時資質(zhì)不全，房屋遲遲沒有交付。直到2008年，楚女士接到宇泰置業(yè)的通知，說要重新簽訂正式的“房屋買賣合同”，但必須把原來的認(rèn)購合同書和交款收據(jù)原件一并交回。2009年9月左右，開發(fā)商才正式交房。
2010年，開發(fā)商通知楚女士領(lǐng)取房產(chǎn)證，但要補(bǔ)交4.8萬元，因為房產(chǎn)證上她家的房屋實際面積比合同約定的超出了16平方米，超出的比例是14.7%。
“實際面積比合同約定的面積增加了這么多，這是開發(fā)商在設(shè)計上出了問題，為什么要業(yè)主承擔(dān)責(zé)任？”楚女士說，因為拒絕補(bǔ)交房款，她的房產(chǎn)證被扣在開發(fā)商手中。
同樣，該小區(qū)內(nèi)大多數(shù)業(yè)主都存在房屋“被增肥”。為了拿到被扣的房產(chǎn)證，包括楚女士在內(nèi)，有8戶業(yè)主在報紙上登了掛失證明，重新在房管局補(bǔ)辦了房產(chǎn)證。
為此，宇泰置業(yè)將這8名業(yè)主起訴到了鄭州市金水區(qū)法院，要求他們交納數(shù)萬元超面積費(fèi)用。據(jù)了解，這8名業(yè)主房屋面積超出合同約定面積的10到20平方米，其中最多的一戶林女士房屋面積超出合同約定面積22平方米。
開發(fā)商
合同約定“據(jù)實計算”，應(yīng)多退少補(bǔ)
原告方宇泰置業(yè)的代理人認(rèn)為，開發(fā)商和業(yè)主簽訂的“房屋買賣合同”中第五條詳細(xì)規(guī)定：商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積有差異的，依據(jù)產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)，單價不變，房款多退少補(bǔ)。
開發(fā)商認(rèn)為，根據(jù)《商品房買賣合同糾紛解釋》、《商品房銷售管理辦法》的相關(guān)規(guī)定：“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或約定不明確的，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人。”
簽訂“房屋買賣合同”是雙方的行為，書面合同的簽訂是雙方進(jìn)行協(xié)商后達(dá)成共識，在平等基礎(chǔ)上進(jìn)行的，既然業(yè)主已經(jīng)在合同上簽了字，那就是業(yè)主真實意思的表示。也就是說，實際面積有多大，業(yè)主就該給多少錢。
業(yè)主方
“據(jù)實計算”是霸王條款，應(yīng)認(rèn)定無效
而業(yè)主方則認(rèn)為，在2003年至2006年，多位業(yè)主和開發(fā)商簽訂“認(rèn)購合同書”，并且交納全部房款。但直到2008年，原告才通知眾業(yè)主簽訂由其單方提供的正式的“房屋買賣合同”，并且提供了格式條款，且不允許業(yè)主有任何修改。開發(fā)商還強(qiáng)令眾業(yè)主上交原來的“認(rèn)購合同書”和收據(jù)原件，否則就不給業(yè)主簽合同，業(yè)主只能被迫簽訂合同。
業(yè)主方認(rèn)為該“房屋買賣合同”中的“據(jù)實計算”等類似內(nèi)容明顯不利于業(yè)主，是霸王條款，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效，業(yè)主最多按照相關(guān)法規(guī)補(bǔ)交3%的超面積費(fèi)用。
昨日，法院并未當(dāng)庭宣判。
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昨日，記者查詢相關(guān)法規(guī)發(fā)現(xiàn)，2011年10月1日，鄭州市房管局出臺并開始執(zhí)行商品房買賣合同留存制度，除非購房人有特殊要求，一般都是按新規(guī)定第2項（即對面積誤差按照相關(guān)法律規(guī)定的3%進(jìn)行處理）簽訂合同。
房屋實際面積高出約定面積的部分由誰“買單”？昨日，記者搜索發(fā)現(xiàn)，北京、鄭州、大連等地法院都曾有過同類案例，盡管雙方約定“據(jù)實測算”，但最終法院認(rèn)定該條款無效，系霸王條款，違反了司法解釋規(guī)定，最終僅判業(yè)主承擔(dān)3%超面積費(fèi)用。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定：出賣人交付使用的套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
?。ㄒ唬┟娣e誤差比在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價格據(jù)實計算，買受人請求解除合同的，不予支持。
?。ǘ┟娣e誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同的、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人按照約定的價格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實測面積小于合同約定面積，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超出3%的部分房價款由出賣人雙倍返還買受人。
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