經(jīng)營冰火兩重天
萬達(dá)商業(yè)廣場擴(kuò)張困局
萬達(dá)商業(yè)廣場市中心與郊區(qū)冰火兩重天的經(jīng)營現(xiàn)實(shí)，透視商業(yè)綜合體盲目擴(kuò)張下，選址和經(jīng)營的雙重困境。
“18個月一座城，3-5天上一層”，這樣的發(fā)展速度，讓萬達(dá)成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的“帶頭大哥”。
僅2012年，萬達(dá)新開業(yè)17個萬過廣場，1個萬達(dá)中心。在萬達(dá)高速擴(kuò)張的同時，經(jīng)營困局日益顯現(xiàn)：大量已經(jīng)出售的室外商鋪空置、人氣不振、以及傳聞中的萬達(dá)百貨陷入泥潭……
記者探訪滬上正在運(yùn)營的四個萬達(dá)廣場了解到，萬達(dá)廣場所處的五角場一直以“市中心”的姿態(tài)立足，而其地處郊區(qū)的江橋、周浦、寶山三個萬達(dá)廣場無一例外地人氣不足。
郊區(qū)萬達(dá)廣場之困
以江橋萬達(dá)為例，開業(yè)運(yùn)營一年多，室外商鋪空置率高達(dá)四成。
記者在江橋萬達(dá)廣場室外商鋪看到，步行街室外商鋪外墻上“金街”的宣傳語格外醒目，從人氣上來看，“金街”充其量是個“鐵街”。商鋪空置率非常高，多家商鋪大門緊閉。街道兩旁的商鋪門上張貼著“招商熱線電話”。
據(jù)江橋萬達(dá)廣場招商部門工作人員介紹，金街的交房時間是2011年10月，所覆蓋的范圍為萬達(dá)廣場五個出口外圍的102個商鋪。據(jù)《東地產(chǎn)》目測，“金街”至少有四成的商鋪空置。
經(jīng)營者感受透露出郊區(qū)龐大綜合體的經(jīng)營困境。
一家韓國料理店的服務(wù)員告訴記者，這里生意不行，平時沒什么人。前面還有很多空店沒租出去呢。
望湘園門店經(jīng)理康先生在接受記者的采訪時表示，我們位于市中心的門店生意都非常好，這里開業(yè)后的現(xiàn)狀和當(dāng)初宣傳時的出入很大，本來我們希望地鐵開通后會有所好轉(zhuǎn)，現(xiàn)在來看，地鐵效應(yīng)還沒有顯現(xiàn)?！爸饕翘恕保迪壬懈?。
面對商場人氣不振、商鋪空置的現(xiàn)象，運(yùn)營江橋萬達(dá)商鋪招商的工作人員稱，江橋萬達(dá)廣場尚處于發(fā)展階段，隨著地鐵13號線的開通，人氣自然會跟上。
而事實(shí)上，地鐵已經(jīng)開通一段時間了，據(jù)商場內(nèi)多位商家透露，生意并沒有得到好轉(zhuǎn)。
無獨(dú)有偶，于2012年6月29日開業(yè)的寶山萬達(dá)廣場目前同樣面臨上述問題。此外，周浦萬達(dá)情況也基本相近。
一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從地段來看，萬達(dá)商業(yè)廣場，除五角場外，其它幾個萬達(dá)廣場所選擇的地段相對偏遠(yuǎn)，綜合體體量巨大，且不說市場有沒有那么大容量，即使有，也需要相當(dāng)?shù)臅r間來培育人氣。此外，近年來，大量商業(yè)綜合體的涌現(xiàn)，讓市場競爭日趨激烈，也過剩危機(jī)已迫在眉睫。
萬達(dá)廣場擴(kuò)張隱憂
江橋萬達(dá)廣場的冷清現(xiàn)象并非個案，它是如今萬達(dá)在全國各地高運(yùn)轉(zhuǎn)下的一個縮影。
稍加留意，不難發(fā)現(xiàn)全國各地一連串萬達(dá)廣場與上海江橋項(xiàng)目一樣，陷入經(jīng)營困境。
于2003年建成的沈陽萬達(dá)廣場，因人氣稀少，陷入與業(yè)主的糾紛中，2006年9月，沈陽萬達(dá)廣場遭拆除，成為城市綜合體的短命案例之一。
2010年11月19日，位于濟(jì)南的首個萬達(dá)廣場開業(yè)，轟動一時，后因定位不準(zhǔn)，檔次不高不低，引入品牌不夠鮮明，萬達(dá)百貨人氣不足。
2012年6月，武漢菱角湖萬達(dá)廣場室外商鋪交房一年多，人氣不足，出租率只有三成左右。
廣州白云區(qū)萬達(dá)廣場，主力店的生意較好，但室外的街鋪十分冷清，入駐的商戶流失率至少30%。
不過，與上述情況不同的是，部分萬達(dá)廣場經(jīng)營紅火，其中位于五角場的萬達(dá)廣場一直被視為萬達(dá)成功的典型代表。
記者在五角場萬達(dá)看到，人流量最多的地方，包括了沿街商鋪、餐飲店和影城。沿街商鋪人來人往，餐飲店門口四處可見排隊(duì)的長龍，而在影城休息區(qū)里面，都是等候進(jìn)場的人群。
五角場萬達(dá)的門店空置率非常低，幾乎看不到空置門面。記者隨機(jī)采訪的多位商家都表示，因?yàn)樯廨^好，這里的門店穩(wěn)定性較高，換手率低。
相似的經(jīng)營風(fēng)格，不一樣的地理位置，五角場萬達(dá)的成功多半是來源地段的優(yōu)越。
東江建筑設(shè)計事務(wù)所副總經(jīng)理李曉告訴記者，目前上海主要人口，同時也是消費(fèi)水平最高的人口，仍然居住在中環(huán)線以內(nèi)的核心區(qū)域。所以一般來說，位于城市中心的商場生意會比較好。
“郊區(qū)的城市綜合體必須考慮一定規(guī)模的消費(fèi)人群，如何設(shè)置主力店和高端品牌以同市區(qū)的商業(yè)綜合體爭奪高端客戶，是主要的運(yùn)營風(fēng)險。萬達(dá)正在上海所有的郊區(qū)‘城市中心’建設(shè)萬達(dá)廣場。而這些區(qū)域的萬達(dá)廣場規(guī)模并沒有比中心城區(qū)的小，局限于人流量及消費(fèi)水平有限，郊區(qū)的大商場就會顯得‘很吃虧’?！崩顣越忉尩?。
一個很簡單的現(xiàn)象，同樣裝修風(fēng)格、提供同樣產(chǎn)品的一家沿街食品店“土豆心愿”，在寶山，記者記者觀察了十分鐘之久，沒有一個客人；而在五角場，在同樣的時間段，有七八名客人圍在店門口。
事實(shí)證明，萬達(dá)廣場并不能復(fù)制“到哪里，哪里就是市中心的神話”。
電商分流加速
此外，電商的強(qiáng)勢崛起，已成為不可逆轉(zhuǎn)的潮流。
艾瑞咨詢數(shù)據(jù)顯示，2012年中國電子商務(wù)市場交易規(guī)模達(dá)8.1萬億元；從市場結(jié)構(gòu)來看，網(wǎng)絡(luò)購物突破萬億元大關(guān)。
目前，電子商務(wù)銷售額已相當(dāng)于社會消費(fèi)品零售總額的4.7%。專家預(yù)計，到2015年網(wǎng)絡(luò)零售額將達(dá)到社會消費(fèi)品零售總額的9%以上。
事實(shí)上，今年雙“十一”，一天191億元，天貓的瘋狂成長，已敲響傳統(tǒng)商業(yè)和以傳統(tǒng)商業(yè)為內(nèi)容的商業(yè)地產(chǎn)的警鐘。
但關(guān)于業(yè)界對于萬達(dá)大批量開發(fā)商業(yè)綜合體的擔(dān)憂，萬達(dá)集團(tuán)老總王健林不以為然，他表示，盡管目前網(wǎng)購流行，但網(wǎng)購無法替代終端。
但現(xiàn)實(shí)可謂嚴(yán)峻。城市綜合體供應(yīng)過剩，電商全行業(yè)崛起，整體看空商業(yè)地產(chǎn)的呼聲漸高。行業(yè)性的震動之下，以上海萬達(dá)商業(yè)廣場為例，有關(guān)“萬達(dá)到哪里，哪里就是市中心”的神話，正在崩塌……與此同時，高速擴(kuò)張也為萬達(dá)埋下隱憂，有關(guān)萬達(dá)人事動蕩與債務(wù)危機(jī)的傳聞，我們還會繼續(xù)追蹤。（記者 汪露）
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