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中國房地產(chǎn)市場雖屢被調(diào)控，但房價(jià)仍是“漲”字當(dāng)頭。房價(jià)本已不低，卻屢調(diào)屢漲，“看不懂”的中國房地產(chǎn)市場讓人困惑?！皾q”字之下，市場真相究竟如何？不同利益主體在此間又是如何角逐與博弈？記者分赴各地探訪，力求還原市場原生態(tài)并求解真相。
自2012年3月房地產(chǎn)市場逐漸回暖，房地產(chǎn)成交量價(jià)齊升。“日光盤”、“一夜?jié)q價(jià)70萬”、“徹夜排號”、“黃牛再現(xiàn)”等或真或假的市場信息造成了市場的一度恐慌。但事實(shí)上，各個(gè)城市的回暖速度并不一樣。近日，記者選取了北京、上海、海南省瓊海市博鰲鎮(zhèn)和浙江省溫州市四個(gè)漲幅較大的城市，并聚焦其在調(diào)控政策高壓下顯現(xiàn)出的樓市行情。
全國房價(jià)的聚焦點(diǎn)
北京：92m2住宅兩月漲110萬
2013年初，38歲的李響為了換套更好的住房，賣掉了自己僅有的兩套在五環(huán)外的房子。
“一直都想換到單位附近住，看著房子持續(xù)上漲，不敢再觀望了?！崩铐懻f，他之前看上的一套中信城92平方米的商品房已從2012年的450萬元漲到500萬元，所以在賣房拿到錢后，他立即和房主聯(lián)系，最終商定以510萬元的價(jià)格購買。
“本想房到手了，也算安心了。沒想到由于這兩個(gè)月房價(jià)瘋漲，原房主卻想毀約?！崩铐懻f，從年初到現(xiàn)在，他所買的這套房已從510萬元漲至620萬元，整整漲了110萬元?！耙?yàn)闈q的太多，原房主不干了，想毀約。但我全款都已經(jīng)付了，就差過戶?！?/p>
一套92平方米的住房兩月間上漲110萬元雖是個(gè)例，但也正印證了北京市房地產(chǎn)市場上的一片艷陽。
此前，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的1月70大中城市房價(jià)情況數(shù)據(jù)顯示，1月份，北京新建住宅方面環(huán)比漲幅高達(dá)2.1%，比去年12月份擴(kuò)大1.1個(gè)百分點(diǎn)。二手住宅方面，北京環(huán)比漲幅居一線城市最高，達(dá)1.0%。
“房地產(chǎn)市場的熱度高漲，房價(jià)增長超過預(yù)期，完全超過我原來的預(yù)想?！比?lián)房地產(chǎn)商會(huì)名譽(yù)會(huì)長聶梅生表示，如果月環(huán)比超過1%，那么全年的上漲幅度就超過15%，因此，北京月環(huán)比已達(dá)2%以上，漲幅則不可想象。她認(rèn)為，房價(jià)月環(huán)比漲幅應(yīng)控制在0.5%到0.8%之間，才會(huì)比較平穩(wěn)。
對此，國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級統(tǒng)計(jì)師劉建偉指出，影響房價(jià)上漲較多的主要原因有兩個(gè)方面，一是大部分開發(fā)商前期采用以價(jià)換量銷售策略取得了效果，現(xiàn)階段優(yōu)惠促銷力度削弱甚至取消；二是擔(dān)心房價(jià)進(jìn)一步上漲，導(dǎo)致首次置業(yè)的剛性需求和改善性置業(yè)的升級需求的購房人群入市意愿較強(qiáng)，拉動(dòng)了性價(jià)比較高的住宅價(jià)格上漲。
“一方面，前一階段購房者在買漲不買跌的心理作用下，購房需求旺盛。另一方面，開發(fā)企業(yè)幾乎沒有銷售壓力，新房推盤動(dòng)力不足，二手房源經(jīng)歷長時(shí)間的消化之后，總體房源較為緊張?！眰I(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，在新房在較為嚴(yán)峻的供需形勢之下，隨著近期全國多個(gè)城市的樓市成交量持續(xù)走高，房價(jià)也出現(xiàn)繼續(xù)回漲的局面。
也正是因?yàn)榉績r(jià)漲幅超出想象，“國五條”應(yīng)時(shí)出臺(tái)。CRIC克而瑞研究中心顯示，北京新建住房均價(jià)2012年3月約為19110元，2013年1月約為22539元。這意味著，仍在調(diào)控中的北京房地產(chǎn)市場自2012年3月開始回暖起，短短不到一年時(shí)間，北京新建住宅均價(jià)上漲17.9%。
CRIC分析指出，由于1月北京商品住宅市場供求比為1：4.79，相當(dāng)于5個(gè)人搶一套房。因此，造成房價(jià)上漲。
中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)接受記者采訪時(shí)表示，近兩年，北京年新增常住人口保持在60萬人左右。而每年新房與二手房成交量只有20萬套左右。因此，北京的購房需求不斷在增加，也造成了供求的不平衡。
值得注意的是，不只是房價(jià)上漲明顯，房租也隨之水漲船高，達(dá)到歷史最高漲幅。北京市統(tǒng)計(jì)局2月17日發(fā)布的居民消費(fèi)價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，1月北京房租同比上漲9.2%，達(dá)24個(gè)月來漲幅最高值。
雖然漲幅已經(jīng)說明問題，但多數(shù)租房者仍認(rèn)為統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)偏低。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)部分門店反映，北京城市中心區(qū)二手房租金去年繼續(xù)上漲，不少房源下半年比上半年上漲超過千元，漲幅超過15%。
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍在接受記者采訪時(shí)表示，在限購、限貸背景下，部分剛需人群資格有限，不得不選擇繼續(xù)租房；另一方面，房價(jià)的上漲，也給房東心理預(yù)期帶來變化，從而推高租房市場價(jià)格。
記者手記：作為全國政治中心的北京，背負(fù)著“首漲之都”之名。在全國人的眼中，北京漲則全國漲，北京的房價(jià)，牽動(dòng)著全中國人民的心。（記者 梁倩 高偉，實(shí)習(xí)生 周文其）
最令人向往的度假地
海南：部分市縣現(xiàn)“鬼城”
2月27日正值正月十八，瓊海市區(qū)一片繁榮景象，而距離市區(qū)僅30分鐘車程的瓊海博鰲鎮(zhèn)，卻是另一番景象。偶來的巴士和零星外地車輛格外矚目，晚20時(shí)街道仍難覓“人氣”。記者沿博鰲海岸線走訪了“博鰲灣”和“長灘雨林”兩個(gè)大型社區(qū)，發(fā)現(xiàn)這里已是名副其實(shí)的“鬼城”。
記者在長灘雨林社區(qū)遇到了來自東北的王世寧夫婦，“這里人太少了，海浪聲音又大，晚上住在這里有些害怕?！蓖跏缹幷f，我們是去年底搬進(jìn)來的，老伴晚上都不敢自己出門，小區(qū)內(nèi)外都很少見人。買房時(shí)候售樓員說房子快賣光了，可是現(xiàn)在我發(fā)現(xiàn)這棟樓里的住戶可能不超過5戶。
長灘雨林項(xiàng)目置業(yè)顧問說，該項(xiàng)目共有精裝現(xiàn)房1700套，現(xiàn)已售出1300套，僅2月就銷售了50余套，起價(jià)23000元/平方米，均價(jià)在26000元/平方米左右，入住率為30%至40%左右。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，銷售和入住情況并非向置業(yè)顧問形容的那么樂觀。2010年開始集中銷售的長灘雨林項(xiàng)目，由于銷售成績不佳且銷量下滑形勢嚴(yán)峻，開發(fā)商捂盤惜售至今，且目前仍有兩棟公寓樓未對外開盤銷售。
據(jù)海南克而瑞咨詢中心提供的數(shù)據(jù)顯示，2011年長灘雨林全年銷售為483套，而2012年銷量下滑至88套，在開盤量增加的情況下銷量下滑82%。今年1月至2月24日，博鰲亞洲灣是博鰲鎮(zhèn)銷售最好的項(xiàng)目，僅售出28套。
為比對調(diào)查情況與開發(fā)商敘述的出入，記者在長灘雨林社區(qū)采訪近4小時(shí)，發(fā)現(xiàn)看房大廳始終無人問津，3輛看房電動(dòng)車司機(jī)已許久未接待客人，且車座上落滿了厚厚的塵土。晚20時(shí)，銷售人員所稱“基本售罄的看?！畼峭酢?0層共有6戶亮燈戶，空置率在95%以上。
百米之隔的“博鰲灣”的空置率更高，記者晚間觀察小區(qū)整體空置率近99%。據(jù)海南克而瑞咨詢中心監(jiān)測，2011年該項(xiàng)目全年銷售完成513套，而2012年僅售出8套。
與嚴(yán)峻的數(shù)據(jù)相悖的是銷售代理的統(tǒng)計(jì)?！吧鐓^(qū)總規(guī)劃住宅共約1000套，目前僅余100余套，銷售情況火爆請抓緊選購?！辈棡充N售領(lǐng)隊(duì)說。而當(dāng)記者電話采訪另一位銷售顧問時(shí)，得到的答復(fù)卻是“目前已簽約售出700余套，共有100余位業(yè)主入住”。
夜晚行走在博鰲灣長約幾公里的沙灘上，除觀光燈塔和兩家酒店外燈管耀眼，其他小區(qū)大多漆黑一片，儼然一座“濱海鬼城”。
據(jù)海南克爾瑞信息集團(tuán)統(tǒng)計(jì)，自2010年海南獲批國際旅游島以來，海南樓市的發(fā)展十分迅速。未來3至5年，海南包括在售、庫存和準(zhǔn)備開發(fā)的合計(jì)潛在供應(yīng)量，達(dá)到驚人的1.079億平方米，至少需要10年才能消化。
在庫存消化周期上，大城市和小縣市之間明顯分化。庫存量最少的三亞需要24個(gè)月消化，?？趲齑嫦芷谛枰?0個(gè)月，文昌需要46個(gè)月，瓊海需要61個(gè)月，最嚴(yán)重的陵水需要101個(gè)月。
雖然在此之前，海南省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人已對此否認(rèn)，表示數(shù)據(jù)存在重復(fù)統(tǒng)計(jì)情況，很多擬建房地產(chǎn)項(xiàng)目并沒有形成實(shí)際潛在供應(yīng)的情況。
但是，根據(jù)海南當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，在2012年下半年，海南陵水、三亞、瓊海、文昌等地出現(xiàn)了多起開發(fā)商拖欠工程款和欠薪情況，包括三亞某標(biāo)志性樓盤。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)名譽(yù)會(huì)長聶梅生在接受記者采訪時(shí)表示，一方面由于部分城市在房地產(chǎn)調(diào)控前的非理性發(fā)展，以致在連續(xù)調(diào)控后出現(xiàn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，因海南旅游地產(chǎn)的特殊性，旅游熱潮逐漸消退，房屋空置率逐漸提高，但部分“候鳥”社區(qū)出現(xiàn)高空置率屬合理情況。
海南克而瑞咨詢中心總經(jīng)理王路指出，海南國際旅游島作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)，應(yīng)適當(dāng)放寬民間資本進(jìn)入旅游資本市場的條件，由于海南獨(dú)特的旅游地產(chǎn)資源，宜采取更為有效的舉措精準(zhǔn)調(diào)控，樓市調(diào)控政策不能“一刀切”。
王路說，海南國際旅游島的旅游地產(chǎn)發(fā)展主要依賴內(nèi)地購買力，國家樓市調(diào)控政策中限貸限購政策對旅游地產(chǎn)影響極大，國家應(yīng)針對國際旅游島個(gè)案進(jìn)行精細(xì)化調(diào)控：放寬個(gè)人購買貸款政策，減少住宅用地審批比例，提高服務(wù)配套用地建設(shè)比例，提高房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)入門檻等。
記者手記：地處亞熱帶的海南，四季如夏，擁有國內(nèi)最稀缺的自然資源，是國人度假旅游的休閑圣地。但就是這樣一個(gè)令人垂涎之地，它的房地產(chǎn)市場卻已經(jīng)過數(shù)輪起起伏伏。（記者 魏驊 王暉余）
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