開發(fā)商認(rèn)為有的地方政府開始了新一輪放松調(diào)控的試探，另一方面，從全國(guó)來看，亟待輸血的房地產(chǎn)項(xiàng)目正以驚人的速度增加。
2012年2月15日晚，杭州一樓盤狂降吸引了1000多名參加搖號(hào)選房的購(gòu)房者
“捂盤還是降價(jià)，這是一個(gè)艱難的選擇?！泵鎸?duì)著股票頁(yè)面上整屏的“綠油油”，上海一家房地產(chǎn)企業(yè)的銷售總經(jīng)理李耀平再次陷入糾結(jié)。
這是3月14日的下午，上海天氣晴好，而李耀平的心情卻沒有隨著連綿陰雨的過去而好轉(zhuǎn)。
這一天，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在“兩會(huì)”記者招待會(huì)上表示，一些地方房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位，調(diào)控不能放松。當(dāng)日，深市和滬市地產(chǎn)指數(shù)分別下跌4.72%和3.73%，不到一個(gè)小時(shí)內(nèi)，超過7億元資金逃離房地產(chǎn)板塊。
去年底，李耀平向老板做出了“捂盤”的建議，現(xiàn)在，他必須再次做出選擇。
政策——向左還是向右？
2010年底，李耀平差點(diǎn)就建議加入降價(jià)樓盤的行列。當(dāng)時(shí)，上海嘉定區(qū)幾個(gè)樓盤喊出降價(jià)30%的口號(hào)，在售樓處被砸聲中，積累了極高人氣。
一件事改變了他的態(tài)度。
一天晚上，位于浦東的中海御景熙岸的樓盤發(fā)出消息：半夜11點(diǎn)開始選房。此前，該樓盤以“團(tuán)購(gòu)價(jià)”的形式，將價(jià)格從2.2萬元/平方米降至1.7萬元/平方米左右。
李耀平當(dāng)晚也趕到了這個(gè)連路都沒修好的售樓處，看到了人頭攢動(dòng)的景象，也遇到了同樣來探聽虛實(shí)的同行，并得出結(jié)論：只要“真實(shí)”降價(jià)10%就能快速激活市場(chǎng)。
回來第二天，李耀平就向老板提出了捂盤的建議?！爱?dāng)時(shí)，我們都覺得調(diào)控政策底已經(jīng)出現(xiàn)，開春之后，市場(chǎng)就會(huì)回暖。當(dāng)然，一切要看地方政府的政策執(zhí)行力度?！?/p>
李耀平說，當(dāng)時(shí)在業(yè)界流傳著各式各樣的傳言，結(jié)論顯得高度一致---地方政府在節(jié)后就會(huì)逐步放松調(diào)控。
“后來，我們發(fā)現(xiàn)那些號(hào)稱大降價(jià)的樓盤，雖然在當(dāng)時(shí)促成了一波成交，但整體看，只要實(shí)際降幅沒有達(dá)到宣傳的水平，促銷對(duì)銷售的推動(dòng)就非常有限。這讓很多開發(fā)商更加傾向于靜觀其變?！崩钜?jīng)]料到的是，意料之中的“放松”會(huì)如此曲折而驚心動(dòng)魄。
今年2月，上海以原政策“新解讀”的方式，允許外地戶籍居民持長(zhǎng)期居住證滿三年可購(gòu)二套房。
這被業(yè)界普遍解讀為：“舊政新解”是為了在降低敏感度的條件下，為市場(chǎng)帶來實(shí)際的成交量。再加上2月16日，上海將普通住房標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)，開發(fā)商普遍認(rèn)為地方政府開始了新一輪放松調(diào)控的試探。
“上海是有示范效應(yīng)的一線城市?，F(xiàn)在各地政府都在觀望，想找到放松調(diào)控的突破口。”上海一家中型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總經(jīng)理王誠(chéng)（化名）告訴《瞭望東方周刊》，他如今在安徽的幾個(gè)二、三線城市開發(fā)住宅項(xiàng)目，蕪湖新政的“夭折”給地方政府帶來了壓力，“不敢輕舉妄動(dòng)，但放松的沖動(dòng)似乎越來越強(qiáng)。如果上海的新政不被叫停，那就跟上。”
2月9日，安徽第二大城市蕪湖發(fā)布通知：2012年在蕪湖市區(qū)購(gòu)買自住普通商品住房(含二手住房)，財(cái)政部門給予所納契稅100%的補(bǔ)助，并有50-300元/平方米不等的購(gòu)房補(bǔ)貼。但蕪湖市政府于2月12日就宣布暫停執(zhí)行該政策。
“到第5天的時(shí)候，就比較高興了。”王誠(chéng)說，自上海新政消息傳出后，他每天上班的第一件事就是查看新聞，“佛山放松限購(gòu)的政策，只堅(jiān)持了1天；蕪湖的新政也只有4天。以上海的敏感度來說，大家都覺得過了四五天，危險(xiǎn)期就過了?！?/p>
可這只是空歡喜一場(chǎng)，盡管強(qiáng)調(diào)是“舊政”，但上海的“新解”在堅(jiān)持1周后中斷。
“回暖”——跑量還是漲價(jià)？
2月27日，上海出臺(tái)新的房地產(chǎn)調(diào)控通知要求，“本市戶籍居民家庭的子女成年后，確因婚姻等需要、且該子女無產(chǎn)權(quán)住房，才可在本市限購(gòu)1套住房，并嚴(yán)格按照現(xiàn)有政策執(zhí)行。”
該政策被上海部分區(qū)縣解讀為未婚成年子女只要和父母共有一套產(chǎn)權(quán)房的，都不可以子女名義再買房；如果要買婚房，必須領(lǐng)了結(jié)婚證以后才能視為一個(gè)新的家庭，再去買房。
其嚴(yán)厲程度一度讓李耀平大驚失色，并花了整整一天時(shí)間打探“消息”。
“最后得到的說法是，出政策時(shí)，房管局告訴各區(qū)縣，自己把握好度執(zhí)行，可下面也不知道把握好度是什么意思?！崩钜秸f。
幾天后，上海再次對(duì)政策重新解釋，稱條款中“該子女無產(chǎn)權(quán)住房”被一些區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心誤讀，實(shí)際是指子女個(gè)人不單獨(dú)擁有產(chǎn)權(quán)住房。
此時(shí)，李耀平松了一口氣，在他看來，地方政府的態(tài)度終于“明朗”了。
可他依然下不了繼續(xù)“捂盤”的決心。
一方面，調(diào)控政策的微妙變化，很快在交易量上有了明顯的反映，讓李耀平覺得樓市回暖近在眼前；而另一方面，上海樓市成交量的回暖，很大程度上是由降價(jià)盤帶動(dòng)的。
中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，上海2月新建商品住宅成交面積達(dá)40.32萬平方米，環(huán)比上漲89.83%，較去年同期上漲翻番，漲幅為126.95%。新增供應(yīng)面積30.9萬平方米，環(huán)比上升近200%，同比去年則下滑22.7%。成交均價(jià)為19831元/平方米，環(huán)比跌幅為12%，同比下降4.04%。
2月20日到26日，上海商品住宅成交量14萬平方米，已恢復(fù)到2011年下半年的水平。2月27日到3月4日，上海市商品住宅成交量20萬平方米，打破了2011年8月以來的周成交量記錄。
雖然上海新房成交均價(jià)也在這個(gè)月跌破2萬元，突破了近19個(gè)月以來的最低記錄，但在李耀平看來，這依然是個(gè)好跡象。
“2月成交面積前十的樓盤，4個(gè)在寶山，1個(gè)在青浦，2個(gè)在嘉定，其他在浦東。從地段上看，都是外郊環(huán)區(qū)域，從定位上看，都是針對(duì)剛需。所以2月上海新房成交均價(jià)下降不是壞事，反而證明剛需大量入市了?！崩钜秸f，更重要的是，成交量較大的幾個(gè)樓盤，并沒有重演2011年末嘉定幾個(gè)樓盤的“七折”大降價(jià)。
而按照21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域的監(jiān)控，上海新房市場(chǎng)還出現(xiàn)了久違的漲價(jià)。在其監(jiān)控的40個(gè)標(biāo)桿樓盤中，大、中戶型各有1個(gè)樓盤出現(xiàn)價(jià)格上漲，漲幅約8%；小戶型有2個(gè)上漲，漲幅為5%到11%。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上?？偨?jīng)理葉厚彪說，雖然這些“漲價(jià)”是由于前期低價(jià)房源被消耗完所致，但也證明開發(fā)商降價(jià)意愿在減弱。
二手房市場(chǎng)，則上演著讓人感覺有些夸張的“反彈”。
2月，在普陀武寧板塊，經(jīng)紀(jì)人日均帶看量比2011年下半年增長(zhǎng)了七到八成，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐鎮(zhèn)坪路店經(jīng)理張志強(qiáng)告訴《瞭望東方周刊》，該板塊二手房?jī)r(jià)近半年來下跌了20%左右，但買賣雙方之前依舊處于僵持狀態(tài)，“150萬元到200萬元的次新房，買賣雙方的心理價(jià)差在5%到10%之間?！?/p>
普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后，上海內(nèi)外環(huán)間總價(jià)170萬到200萬元的二手房，如果因標(biāo)準(zhǔn)提高而從非普通房變成普通房，買賣雙方節(jié)省下的稅費(fèi)大約在10萬元左右。這就成了二手房買賣雙方打破僵持的關(guān)鍵。
在上海一些熱門板塊和樓盤，新政策還成了房東堅(jiān)守的理由。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔告訴《瞭望東方周刊》，春節(jié)前，浦東昌里板塊200萬元左右的次新房，節(jié)前還有3萬元到5萬元的議價(jià)空間，閔行春申板塊的一些房東也愿意降價(jià)3%到4%，但自新政以來，昌里板塊基本沒有房東愿意議價(jià)，春申板塊房東的可議價(jià)空間已減少至1%。
在閔行七寶板塊，一些熱銷的小戶型二手房均價(jià)，從前兩月的1.8萬元/平米重回2萬元/平米。在浦東周康板塊，還出現(xiàn)房東加價(jià)3%到5%的情況。
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