房價(jià)降到什么程度才是“合理價(jià)位”？購房人在什么時(shí)候出手合適呢？日前，有業(yè)內(nèi)人士透露了開發(fā)商的最新開發(fā)成本，毛坯房除土地成本外，因融資方式、建筑材料等不同，總體上在5000元至7000元之間。業(yè)內(nèi)認(rèn)為郊區(qū)部分項(xiàng)目已降到位。
收入比難定“房價(jià)合理”標(biāo)準(zhǔn)
對于“合理房價(jià)”，溫家寶總理給出了兩條標(biāo)準(zhǔn)：一是房價(jià)與居民的收入相適應(yīng)，二是房價(jià)與成本和合理的利潤相匹配。
在國際上，房價(jià)與居民的收入關(guān)系，通常用“房價(jià)收入比”來衡量，是指當(dāng)?shù)孛繎艟用竦募彝ベ彿靠們r(jià)與家庭年收入的比值。世界銀行專家認(rèn)為，房價(jià)收入比在3至6倍之間為宜。
山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所名譽(yù)所長郭松海認(rèn)為，如果以90平方米為住房標(biāo)準(zhǔn)，用家庭全部收入來計(jì)算，而不是可支配收入，一線城市房價(jià)收入比8倍的房價(jià)應(yīng)該算是比較合理的。而北京中原地產(chǎn)市場研究部張大偉則認(rèn)為：“因?yàn)楸本┑纫痪€城市人多地少、需求量大，房價(jià)收入比在12倍比較合理?！?/p>
中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰還提到，北京還有一個特殊現(xiàn)實(shí)，就是居民收入差別巨大，“平均”出來的收入不能代表居民真實(shí)的收入水平，因此，用“居民收入比”來推算出“合理房價(jià)”未必準(zhǔn)確和科學(xué)，可以作為一個指標(biāo)來參考。
購房人可自算毛坯房成本
房價(jià)是否合理的另一個標(biāo)準(zhǔn)是“成本加上合理的利潤”。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，一個房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本是可計(jì)算的，“合理的利潤”也相對容易形成共識，參照這個可量化的標(biāo)準(zhǔn)，似乎更容易計(jì)算出“合理房價(jià)”。
王先生是城南一項(xiàng)目的總經(jīng)理，他以自己開發(fā)的項(xiàng)目為例，給記者算了一筆“成本賬”。“毛坯房開發(fā)成本之中，主要有土地成本、建安成本、財(cái)務(wù)稅費(fèi)、管理成本等。我們開發(fā)的項(xiàng)目土地成本在每平方米5300元左右，建安成本每平方米2100元；代征道路建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、配建設(shè)施等費(fèi)用在700元左右；還有營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育附加費(fèi)、增值稅等在內(nèi)的各種稅費(fèi)占了銷售額的12%，大數(shù)是1200元；另外，單位平方米的營銷管理和銷售推廣費(fèi)用也占到銷售額的5%，達(dá)到500元左右；還有項(xiàng)目開發(fā)的前期費(fèi)用每平方米200元；貸款利息等財(cái)務(wù)費(fèi)用約300元。最后，還要加上不可預(yù)見費(fèi)用300元，我們的開發(fā)成本在10600元左右?！?/p>
他還提到：“毛坯房除土地成本外，成本其他都是相對固定的。這部分成本因?yàn)槿谫Y方式、建筑材料等不同，會有一定差異，但總體上，應(yīng)該在5000元至7000元之間。知道了這部分成本、加上可以在國土部門網(wǎng)站查到的樓面價(jià)，加10%左右的利潤，購房人自己就可以算出合理的房價(jià)是多少。”
郊區(qū)部分項(xiàng)目降價(jià)已到位
對于合理房價(jià)，還有開發(fā)商向記者介紹：“從政府推出兩塊限價(jià)房的價(jià)格，也可以推算出政府認(rèn)定的合理房價(jià)。一塊是北京首個限價(jià)商品房項(xiàng)目中鐵建長陽國際城，2010年5月拿地，樓面地價(jià)為每平方米6095元，2011年4月15日開盤銷售，政府定價(jià)每平方米12500元。另外一塊地是首個‘限地價(jià)、競房價(jià)’的地塊，2011年9月拿地成本是每平方米5850元，政府定的銷售起競價(jià)是每平方米13600元。這兩個價(jià)格應(yīng)該是政府認(rèn)為比較合理的房價(jià)。”
對于用成本推算合理價(jià)位的方式，中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰比較認(rèn)同。另外，他還認(rèn)為，像房山萬科長陽半島精裝修每平方米16000元，通州華業(yè)玫瑰東方13000多元的價(jià)格，可能不會有太大降價(jià)空間。
記者從北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上也看到，今年3月份以來，北京住宅簽約為10375套，環(huán)比上月上漲78%。其中，成交項(xiàng)目主要集中在郊區(qū)降價(jià)項(xiàng)目上，如保利羅蘭香谷每平方米14700元，本月成交160套；龍湖時(shí)代天街每平方米12400元，本月成交138套。北京中原地產(chǎn)市場研究部張大偉分析說：“從這些項(xiàng)目看，能帶來穩(wěn)定成交量的價(jià)格就應(yīng)該是合理的，這些項(xiàng)目‘降價(jià)促成交’的成功，會帶動其他‘扛價(jià)’項(xiàng)目向‘合理價(jià)位’靠攏?！?/p>
記者 李海霞 (北京晚報(bào))
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