[摘要] 規(guī)劃的樓房高22層，實際加蓋到31層，容積率也隨之提高。記者在鄭東新區(qū)官網(wǎng)規(guī)劃局板塊，找到該小區(qū)的建設工程規(guī)劃許可證，其中明確標明，該小區(qū)共建設6棟高層、1棟多層，1號樓規(guī)劃為23層、2號樓22層、3號樓20層、5號樓20層、6號樓22層、7號樓22層、8號樓5層。
規(guī)劃的樓房高22層，實際加蓋到31層，容積率也隨之提高。近一年來，看到規(guī)劃與現(xiàn)實的落差，鄭東新區(qū)一小區(qū)的業(yè)主頭疼不已，除對樓房安全的擔心，還為以后居住舒適度降低而窩心。
說到容積率，一個數(shù)字牽著兩頭利益。容積率較低，建筑高度、密度一般也較低，業(yè)主居住著就舒服，但開發(fā)商用于回收資金的面積就少。有開發(fā)商為多賺錢，會擅自提高容積率。那么，容積率背后的監(jiān)管是怎樣的?違規(guī)加蓋為何沒被及時發(fā)現(xiàn)?
遭遇盼到交房時樓長高好幾層
看著日歷被翻到9月，鄭東新區(qū)一小區(qū)業(yè)主馮先生嘆了口氣，離2013年8月31日合同約定的交房日期過去一年，如今終于到交房時他卻又不敢收?！拔屹I的5號樓，從規(guī)劃的20層‘拔高’到27層，容積率比當初承諾的4.99肯定提高了，還能安心住嗎?”即使有鄰居領鑰匙開始裝修，他仍決定等開發(fā)商的說法。
記者在鄭東新區(qū)官網(wǎng)規(guī)劃局板塊，找到該小區(qū)的建設工程規(guī)劃許可證，其中明確標明，該小區(qū)共建設6棟高層、1棟多層，1號樓規(guī)劃為23層、2號樓22層、3號樓20層、5號樓20層、6號樓22層、7號樓22層、8號樓5層。
9月3日上午，記者來到該小區(qū)實地查看，發(fā)現(xiàn)1號樓實建29層，加建6層;2號、6號樓實建31層，均加建9層;3號、5號樓實建27層，各加建7層;7號樓實建27層，加建5層;8號樓實建了7層，加建2層。業(yè)主喬先生見到記者便投訴說，自己房子在8樓，加蓋后影響到房屋采光，他們業(yè)主多次與開發(fā)商溝通，但問題至今沒得到解決。
在售樓部，工作人員介紹說，樓盤已經(jīng)售罄，沒有空余，均價1平方米在11000元左右。當問及加蓋及變更容積率的問題，一位自稱開發(fā)商公司人員的徐先生說：“只是沒提前備案，房本一定能拿到，只是時間問題?！?/font>
回應綜合執(zhí)法局立案調查，將行政處罰
根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃法，未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責令停止建設;尚可采取改正措施消除影響的，限期改正，處違法建設工程造價5%至10%的罰款;無法消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處罰款。
近一年時間，針對開發(fā)商違反規(guī)劃加蓋情況，業(yè)主們通過不同方式反映。今年2月，鄭州市房管局、規(guī)劃局作出回復稱，“系擅自改變規(guī)劃許可證規(guī)定內容進行加建。目前，鄭東新區(qū)綜合執(zhí)法局已立案調查，現(xiàn)階段正按執(zhí)法程序依法查處”。
回復中還表示，由于該小區(qū)違規(guī)加建部分涉及容積率、規(guī)劃強制性內容及標準等問題，需有專業(yè)技術能力的部門進行認定。針對此事，鄭東新區(qū)綜合執(zhí)法局已及時向鄭東新區(qū)規(guī)劃部門發(fā)函，根據(jù)認定結果做出相應的行政處罰。
9月3日下午，記者采訪鄭東新區(qū)管委會，相關負責人稱，此事執(zhí)法部門正在依法依規(guī)處理，已形成幾套處理方案，目前正在研究最終方案，處罰尚未落實。當被問到距離上次回復過去半年時間，為何仍無處理結果?該負責人也只是說“一直在研究?！?/font>
調查容積率提高，多數(shù)都是錢鬧的
容積率一定程度上可反映建筑密度，影響居住的舒適度，與業(yè)主的切身利益密切相關。然而，同等條件下，提高容積率，建筑面積增加，開發(fā)商就可多賣房子，多賺錢。
一位鄭州本土開發(fā)商的項目經(jīng)理舉例說，以面積為1萬平方米的地塊為例，若容積率為2.0，則可建2萬平方米的建筑;如果把容積率提高到2.5，則可建2.5萬平方米建筑。如果以每平方米1萬元的均價銷售，就可多得5000萬元的銷售款，項目毛收益率粗略估算可提高25%。
鄭州大學綜合設計研究院總工許繼清說，容積率是土地出讓時就有的重要規(guī)劃條件，作為開發(fā)商及規(guī)劃設計單位，均需按照此條件進行規(guī)劃、設計、施工，不得擅自變更，即使變更，也要按照相應法定程序，并征求利益相關方的意見。那為何房地產(chǎn)市場還會出現(xiàn)容積率超規(guī)的情況?他坦言：“一句話，就是利益驅使?！?/font>
2009年，住建部和監(jiān)察部曾開展房地產(chǎn)開發(fā)中違規(guī)變更規(guī)劃、調整容積率問題的專項治理。據(jù)統(tǒng)計，自2009年5月至2010年底，共查處違規(guī)變更規(guī)劃、調整容積率房地產(chǎn)項目2150個，共補交土地出讓金等158.02億元，罰款7.92億元，撤銷規(guī)劃行政許可47項。容積率違規(guī)事件的頻發(fā)程度可見一斑。
“事實上，在提高容積率的潛規(guī)則里，常離不開官商違規(guī)的暗箱操作?！辈稍L中，多位房地產(chǎn)業(yè)內人士直言說。而就在今年6月，澠池縣住建局及國土局6名工作人員涉嫌濫用職權、玩忽職守，被提起公訴，其中就存在容積率調整審批亂作為、監(jiān)管不作為、處罰不到位，及土地出讓金等規(guī)費欠繳等嚴重問題，有些已涉嫌瀆職犯罪。
現(xiàn)狀規(guī)劃批后、竣工驗收前監(jiān)管需加強
一方面，容積率是業(yè)主的利益關切;另一方面，提高容積率是對開發(fā)商的巨大利益誘惑。顯然，容積率的保障必須依賴嚴密監(jiān)管。
2009年9月，鄭州市曾就加強建設用地容積率管理下發(fā)通知，明確國有土地使用權一經(jīng)出讓，任何單位和個人無權更改規(guī)劃時確定的建設用地容積率。工程竣工時，如果建筑面積超過規(guī)劃許可，不得組織竣工驗收。
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