一刀切調(diào)控政策或?qū)⒆兏?鄭州未來房?jī)r(jià)會(huì)去哪兒
在今年“兩會(huì)”上的政府工作報(bào)告中，李克強(qiáng)總理提出，要針對(duì)不同城市進(jìn)行“分類調(diào)控”，并增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。業(yè)內(nèi)人士立刻捕捉到，與以往多年政府工作報(bào)告中直接提出“房地產(chǎn)調(diào)控”相比，今年的政府工作報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)的表述讓人耳目一新。這意味著全國(guó)“一刀切”調(diào)控政策或?qū)⒁蝗ゲ粡?fù)返。而事實(shí)上，新一屆政府執(zhí)政以來，確實(shí)沒有出臺(tái)過全國(guó)性的調(diào)控政策。那么，“分類調(diào)控”之下的房?jī)r(jià)走勢(shì)，鄭州房?jī)r(jià)究竟會(huì)去哪兒呢?
看數(shù)據(jù)：
2月份全國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比繼續(xù)上漲
鄭州房?jī)r(jià)整體略降但住宅仍漲
根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2014年2月，全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10960元/平方米，環(huán)比上月上漲0.54%，是2012年6月以來連續(xù)第21個(gè)月環(huán)比上漲，漲幅較上月縮小0.09個(gè)百分點(diǎn)。
從漲跌城市個(gè)數(shù)看，64個(gè)城市環(huán)比上漲，36個(gè)城市環(huán)比下跌。與上月相比來看，本月環(huán)比價(jià)格上漲的城市數(shù)量較上月增加2個(gè)，其中漲幅在1%以上(含1%)的有20個(gè)，與上月持平;本月環(huán)比價(jià)格下跌的城市數(shù)量較上月減少1個(gè)，其中跌幅在1%以上的有16個(gè)，較上月增加3個(gè)。同比來看，全國(guó)100個(gè)城市住宅均價(jià)與去年同月相比上漲10.79%，漲幅較上月縮小0.31個(gè)百分點(diǎn)，為連續(xù)第2個(gè)月縮小。按中位數(shù)計(jì)算，全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅價(jià)格中位數(shù)為7235元/平方米，環(huán)比上月上漲0.60%。另外，北京、上海等十大城市住宅均價(jià)為19433元/平方米，環(huán)比上月上漲1.08%，較去年同期上漲17.09%。
數(shù)據(jù)顯示，從全國(guó)房地產(chǎn)整體環(huán)境來看，年初中央及各地未出臺(tái)新的調(diào)控政策，大的調(diào)控環(huán)境平穩(wěn)，但在宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩，信貸未明顯放松的大背景下，時(shí)處淡季的住宅市場(chǎng)稍有降溫。而在鄭州，2014年2月，鄭州商品房市場(chǎng)受春節(jié)假期影響，成交量出現(xiàn)明顯下降，全市商品房成交均價(jià)為9621元/平方米，環(huán)比下降2.02%。其中，區(qū)域成交價(jià)格前三名分別為鄭東新區(qū)12173元/平方米，金水區(qū)11020元/平方米，惠濟(jì)區(qū)10041元/平方米。
在住宅方面，2月全市商品住宅成交均價(jià)為8775元/平方米，環(huán)比上漲4.63%，同比上漲14.44%。同時(shí)，截至2月底，鄭州市商品住宅市場(chǎng)存量為395.98萬方，存量開始小幅下降，去化周期不到6個(gè)月，去化壓力較小。其中，2月份區(qū)域價(jià)格成交前三名分別為金水區(qū)9348元/平方米，鄭東新區(qū)9168元/平方米，管城區(qū)8900元/平方米。據(jù)此，鄭州市場(chǎng)2月份房?jī)r(jià)整體上環(huán)比略有下降，不過住宅價(jià)格仍處于上漲姿態(tài)，上升的動(dòng)力仍然存在。
看政策：
預(yù)計(jì)今年不會(huì)再有房?jī)r(jià)控制目標(biāo)
鄭州房?jī)r(jià)整體穩(wěn)定但會(huì)小幅波動(dòng)
作為一線城市中的標(biāo)本，北京市場(chǎng)一直是地產(chǎn)政策的“風(fēng)向標(biāo)”。在今年的《政府工作報(bào)告》出臺(tái)后，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志表示，今年各地可能不會(huì)再有房?jī)r(jià)的控制目標(biāo)。
陳志認(rèn)為，分類調(diào)控是一個(gè)非?？陀^的提法。首先，房地產(chǎn)市場(chǎng)在分化是一個(gè)客觀事實(shí)，分化的市場(chǎng)就要求政府根據(jù)具體情況，分類指導(dǎo)。在城市間，一、二線與三、四線城市的樓市在分化;在城市中，不同層次的產(chǎn)品市場(chǎng)也在分化。此外，房地產(chǎn)企業(yè)也在分化。其次，分類還有一種意思是政府管政府該負(fù)責(zé)的事情，市場(chǎng)的交給市場(chǎng)。
陳志說，從這次政府工作報(bào)告中可以看出，有關(guān)房地產(chǎn)的思路延續(xù)了十八屆三中全會(huì)的精神，政府要管住自己看得見的手。同時(shí)提及加快房地產(chǎn)稅立法，也可以理解為將更多通過立法而非行政的手段進(jìn)行調(diào)控?？梢灶A(yù)見，今年各地不會(huì)再有房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。因?yàn)榉績(jī)r(jià)控制目標(biāo)，本身就是迫于輿論壓力產(chǎn)生的民意性的調(diào)控目標(biāo)。單一設(shè)定這一目標(biāo)，而忽略導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的深層次原因，本身就是不科學(xué)的。簡(jiǎn)單追求這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，會(huì)對(duì)市場(chǎng)有負(fù)面影響。
那么，未來鄭州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控將走向何方呢?對(duì)此，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局局長(zhǎng)李德耀近日接受媒體采訪時(shí)表示，就鄭州市而言，2014年將會(huì)按照國(guó)務(wù)院要求，結(jié)合鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，以市場(chǎng)化作為最終歸屬點(diǎn)，以市場(chǎng)手段與經(jīng)濟(jì)手段為主，金融手段為補(bǔ)充，加快建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，努力增加住房供應(yīng)，完善符合鄭州實(shí)際的“三房合一”的住房保障新機(jī)制，探索建立穩(wěn)控房?jī)r(jià)的長(zhǎng)效機(jī)制，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展。
他判斷說，隨著鄭州供求關(guān)系的改善、剛性需求的釋放以及強(qiáng)制性行政手段的逐步弱化，預(yù)計(jì)2014年房地產(chǎn)投資有望保持穩(wěn)定，銷售增速將會(huì)有所放緩，房?jī)r(jià)將保持整體穩(wěn)定，但個(gè)別時(shí)期會(huì)出現(xiàn)小幅波動(dòng)的態(tài)勢(shì)。
看信號(hào)：
保障房建設(shè)力度將加大
鄭州保障房建設(shè)已開工
對(duì)于房地產(chǎn)界來說，今年的政府工作報(bào)告讓一直彌漫在房地產(chǎn)市場(chǎng)上空的霧霾消散了不少。因?yàn)閳?bào)告中透露出的一個(gè)個(gè)信號(hào)都讓房地產(chǎn)界相關(guān)人士看到更為明朗的局面：長(zhǎng)效機(jī)制將逐步建立，完善住房保障機(jī)制。
有機(jī)構(gòu)梳理歷年政府工作報(bào)告內(nèi)容發(fā)現(xiàn)，李克強(qiáng)總理的報(bào)告是10年以來政府工作報(bào)告中首次沒有強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控，其重點(diǎn)則是對(duì)住房保障機(jī)制做了大篇幅描述。報(bào)告指出，加大保障性安居工程建設(shè)力度，今年新開工700萬套以上，其中各類棚戶區(qū)470萬套以上，年內(nèi)基本建成保障房480萬套。
對(duì)此，住建部副部長(zhǎng)齊驥在“兩會(huì)”上表示，今年將完善住房保障機(jī)制，明確公租房和廉租房并軌運(yùn)行，“住建部2013年就下發(fā)了相關(guān)文件要求并軌，今年實(shí)施并軌運(yùn)行，實(shí)際上是使這兩套保障型住房統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一分配、統(tǒng)一建設(shè)和統(tǒng)一管理”。而在鄭州市場(chǎng)，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局局長(zhǎng)李德耀日前也表示，要多種舉措籌集房源。2014年，鄭州市計(jì)劃開工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房210210套(戶)，其中公租房15701套，棚戶區(qū)改造房194509套;基本建成保障性住房32161套。
他說，首先是堅(jiān)持以市場(chǎng)手段增加住房供應(yīng)，以增加土地供應(yīng)、增加住房供應(yīng)為主，同時(shí)，輔以需求端調(diào)控，通過行政舉措抑制房?jī)r(jià)過快上漲。其次是建立多層次住房保障新機(jī)制。鄭州市2014年已確定要實(shí)施19.5萬戶的棚戶區(qū)改造，受惠群眾預(yù)計(jì)達(dá)60萬人。最后是加快普通商品住房投放速度。
記者注意到，去年10月29日，中共中央政治局就加快推進(jìn)住房保障體系和供應(yīng)體系建設(shè)進(jìn)行第十次集體學(xué)習(xí)。在提到供應(yīng)體系建設(shè)時(shí)，會(huì)議前所未有地用了“千方百計(jì)增加住房供應(yīng)”的措辭，可見中央在推進(jìn)供應(yīng)釋放方面的決心之大。
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